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西安土地增值税应纳税额的计算方法有哪些

时间:2020-10-27 20:22:25 来源:西安财务公司 浏览:

土地增值税的计算公式:
应纳土地增值税额=增值额X适用税率一准予扣除项目金额X速算扣除率
其中,增值额的计算公式:
增值额=收入总额-准予扣除项目金额
(—)收入总额的确定
收入总额是指纳税人转让房地产取得的全部收入,包括货币收入、实物收入和其他 收入。其中,货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇 票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这类收入的实质是转 让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入是指纳税人转让房 地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋,土地不动产,等等。实 物收入的价值不易确定,一般须通过估价进行确定。其他收入是指纳税人转让房地产取 得的无形资产收入或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用 权、土地使用权、商誉权等。这类收入的价值确定需要通过专门的评估。
(二) 准予扣除项目金额的确定
土地增值税并不是直接对转让房地产取得的收入征税,而是对转让房地产的收入总 额减除国家规定的各项准予扣除项目金额后的余额计算征税。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目金额包括:
(1) 取得土地使用权时支付的金额,即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2) 房地产开发成本,是指纳税人开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费 用等。
(3) 房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用。
(4) 与转让房地产有关的税金,是指转让房地产时已缴纳的城市维护建设税、印花 税等。纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。
(5) 其他扣除项目,从事房地产开发的纳税人可以按照上述第(1)项、第(2)项 金额之和加计20%扣除。
(6) 旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准 设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率后的价格。

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